신영와코루 장부 속 두 개의 땅값, 내년 3월 쓰는 땅 공시지가 최초 공개 관전포인트

신영와코루 장부를 펼쳐 보면 땅이 두 칸으로 나뉘어 적혀 있습니다.

한쪽은 처음 산 값 옆에 지금 값이 나란히 적혀 있고, 다른 쪽은 산 값만 적혀 있어요.

영상으로 함께 보시려면 https://youtu.be/svqi0JW_o8c 에서 확인하실 수 있어요.

※ 이 글은 매수나 매도를 권하는 글이 아니에요.

회사와 실적을 먼저 짚어 볼게요

신영와코루는 여성 내의류를 만드는 회사예요.

회사 연혁을 보면 1972년 11월에 사당동 공장을 가동했다는 기록이 나와요.

최대주주인 이성원 씨와 특수관계인이 53.27%를, 일본 와코루홀딩스가 25%를 가지고 있습니다.

발행주식은 900만 주이고, 자기주식은 없어요.

작년 연결 매출은 약 1,851.5억 원으로 1년 전보다 5.9% 줄었어요.

영업이익은 12.9억 원으로 53.2% 줄었습니다.

순이익은 62.7억 원으로 늘었는데, 종속기업과 관계기업 쪽 일시적인 영업외수익 덕분이에요.

순이익이 늘었어도 영업이익은 줄었다는 점을 같이 봐 주세요.

올해 상반기 영업이익은 1.3억 원이었습니다.

작년 매출 가운데 임대수익은 55.3억 원으로, 약 3% 정도예요.

장부의 두 칸, 원가와 공정가치

작년 말 사업보고서를 열어 보면, 회사가 직접 영업에 쓰는 토지(유형자산 토지)는 411.8억 원입니다.

남에게 빌려주는 토지(투자부동산 토지)는 885.2억 원이에요.

그런데 두 숫자 모두 그 전해 말과 한 원도 다르지 않습니다.

둘 다 처음 산 가격, 즉 원가로 적혀 있기 때문이에요.

사업장별로 땅이 얼마씩 있는지는 따로 공개돼 있지 않아요.

회계기준이 허용하는 방법은 크게 두 가지예요.

원가모형은 산 값에서 감가상각을 뺀 금액을 적는 방식입니다.

땅은 감가상각을 하지 않으니 산 값이 그대로 남아요.

재평가모형은 주기적으로 공정가치로 다시 재서 적는 방식이에요.

오른 만큼은 이익이 아니라 자본의 재평가잉여금으로 들어갑니다.

신영와코루는 유형자산을 원가에서 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감해 표시한다고 적어 두었어요.

오래 쓴 땅일수록 산 시점의 값이 그대로 장부에 남아 있을 수 있어요.

투자부동산은 장부에는 원가로 적더라도, 주석에 공정가치를 함께 밝혀야 합니다.

작년 말 주석을 보면, 투자부동산 장부금액 962.4억 원 옆에 공정가치 5,259.2억 원이 적혀 있어요.

차이를 계산해 보면 약 4,297억 원이에요.

이 공정가치는 회사가 산출한 추정치라는 점을 기억해 두시면 좋겠어요.

그럼 쓰는 땅의 빈칸은 어떻게 될까요

7월에 관련 소식이 기사로 먼저 나왔는데, 그때는 시행 근거와 시기가 없었어요.

그러다 9월 23일, 금융위원회가 유형자산 기준서(K-IFRS 제1016호) 개정을 확정했다고 보도됐습니다.

핵심은 땅을 다시 평가하라는 것이 아니에요.

원가모형으로 적어 둔 토지 가운데 공시지가가 있는 땅은, 그 공시지가를 주석에 적으라는 거예요.

장부금액을 바꾸라는 내용이 아니라, 주석에 공시지가를 더 적으라는 내용입니다.

대상은 원가모형 토지 중 공시지가가 있는 토지예요.

방식은 사옥, 공장, 사택처럼 용도별로 장부금액과 공시지가를 함께 적는 것입니다.

시점은 2026년 12월 31일로 끝나는 결산부터예요.

투자부동산과 재평가모형 토지는 대상이 아니고, 장부금액도 그대로 유지돼요.

주의할 점은 공시지가가 공정가치가 아니라는 것입니다.

이 제도의 대상이 되는 땅은 쓰는 땅, 유형자산 토지 411.8억 원이에요.

빌려주는 땅인 투자부동산은 이미 공정가치가 주석에 적혀 있어서 대상이 아닙니다.

내년 3월쯤 나올 올해 사업보고서에, 이 땅의 장부금액과 공시지가가 처음으로 나란히 적히게 돼요.

금융위원회는 공시지가가 공정가치가 아니니, 장부금액과 단순 비교로 기업가치를 판단하지 말라고 설명했다고 전해졌어요.

올해 움직인 땅과 공시 이야기

8월 7일, 회사는 사당동 토지와 건물 일체를 800억 원에 넘기기로 결정했습니다.

작년 말 자산총액의 18.73%에 해당하는 규모예요.

상대방은 사당2동 지역주택조합 추진위원회입니다.

대금은 계약금 80억 원, 중도금 160억 원, 잔금 560억 원으로 나뉘어 있어요.

잔금은 그 땅을 담보로 받은 대출금으로 들어오는 구조입니다.

외부평가를 맡은 반석회계법인의 의견은 적정이었어요.

회사는 이 자산이 유휴자산으로서 현재 하는 사업에 영향을 주지 않는다고 적었습니다.

반기보고서는 이 땅을 투자부동산으로 분류되어 있던 사당동 부지라고 불렀어요.

다만 장부금액과 처분이익은 이번 공시에 나와 있지 않아서, 3분기 보고서에서 확인해 보시면 돼요.

9월 14일에는 서울 강남구 논현동 토지와 건물을 203.7억 원에 취득한다는 결정이 공시됐습니다.

이사회 결의는 2022년 10월, 잔금은 2023년 4월이었어요.

목적은 부동산 임대수익원을 다변화하기 위해서라고 적었습니다.

사업화 방안이 정해지기 전까지는 임시 창고로 쓰고 있다고 해요.

10월 13일, 거래소는 신영와코루를 불성실공시법인으로 지정했다고 공시했어요.

유형은 공시불이행이고, 유형자산 취득결정(2022년 10월 6일)을 2026년 9월 14일에 뒤늦게 공시한 것이 사유입니다.

부과벌점은 0점, 공시위반제재금은 800만 원이에요.

상장적격성 실질심사 사유에는 해당하지 않습니다.

주주환원과 주가로 보는 숫자

작년 결산 배당은 한 주당 175원으로, 그 전해 150원보다 늘었어요.

3월에 낸 기업가치 제고 계획에는 영업이익 흑자 구조 유지와 향후 3년 연속 배당이 목표로 들어 있습니다.

자사주 매입과 소각은 현재 별도 계획이 없다고 밝혔어요.

2026년 6월 말 연결 자본총계 약 3,873.5억 원을 발행주식 900만 주로 나누면, 주당 순자산은 약 43,039원이에요.

2026년 10월 29일 종가 14,410원으로 계산하면 PBR은 약 0.33배입니다.

같은 날 종가 기준 시가총액은 약 1,297억 원이에요.

주당 배당 175원을 기준으로 한 배당수익률은 약 1.2% 정도입니다.

주가 옆의 날짜는 2026년 10월 29일 종가예요. 이 숫자는 그날 기준으로만 읽어 주세요.

투자부동산 공정가치 5,259.2억 원은 작년 말 회사가 산출한 추정치예요.

사당동 부지도 그 분류에 있던 땅이라, 앞으로 숫자가 달라질 수 있어요.

내년에 붙을 공시지가 역시 공정가치가 아니라는 점을 염두에 두시면 좋겠어요.

앞으로 챙겨 볼 네 가지

첫째, 11월 중순에 나올 3분기 분기보고서입니다.

사당동 처분이익과 투자부동산 장부금액을 보시면 돼요.

둘째, 내년 2월쯤 나올 손익구조 변경 공시와 현금·현물배당 결정이에요.

처분이익이 순이익에 어떻게 잡혔는지, 주당 배당이 얼마로 정해지는지 확인해 보세요.

셋째, 내년 3월쯤 나올 올해 사업보고서의 유형자산 주석입니다.

회사가 직접 쓰는 땅의 용도별 공시지가 표가 처음 나오는 자리예요.

넷째, 논현동 부동산이 임대 같은 사업화 방안으로 정해지는지입니다.

정기보고서 주석과 수시공시로 확인하시면 돼요.

마치며

빌려주는 땅의 값은 이미 주석에 적혀 있어요.

회사가 직접 쓰는 땅의 값은 내년 3월, 공시지가라는 이름으로 그 옆에 처음 적히게 됩니다.

앞으로 나올 보고서 속 숫자들을 차분히 지켜보시면 좋겠어요.

오늘 짚은 관전포인트와 공시 일정은 영상 더보기란에 정리해 두었어요.

이 이야기는 공시 내용을 풀어서 설명한 것이고, 종목 추천이나 매수·매도를 권하는 것이 아닙니다.

여러분은 장부 속 땅값 공시를 보실 때 무엇을 가장 먼저 확인하시나요?

끝까지 함께 읽어 주셔서 감사합니다.^^

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