경방 같은 땅에 숫자 두 개 | 장부 5,722억과 주석 9,862억 공시 차이 분석

똑같은 땅인데 거기에 적힌 숫자가 두 개입니다.

하나는 5,722억 원이고, 다른 하나는 9,862억 원이에요.

둘 다 경방이 지난 3월에 낸 2025년 사업보고서에 나오는 숫자예요.

앞의 금액은 장부금액이고, 뒤의 금액은 주석 한 줄에 적혀 있는 공정가치입니다.

같은 땅인데 장부와 주석에 적힌 숫자가 4,140억 원 가까이 벌어져 있어요.

오늘은 그 주석이 무엇을 말해 주고 무엇은 말해 주지 않는지, 그리고 이 땅이 해마다 얼마를 벌어 오는지 같이 읽어 보려고 합니다.

영상으로 함께 보시려면 https://youtu.be/K5VkMHXfQ9c 에서 확인해 주세요.

이 글은 매수나 매도를 권하는 글이 아니에요. 공시를 차분히 읽어 보는 용도로 봐 주세요.

경방은 어떤 회사일까요

경방은 원래 면방적에서 출발한 회사예요.

지금은 사업이 크게 두 갈래로 나뉩니다.

섬유 부문은 베트남 빈증 공장을 중심으로 돌아가고 있고요.

복합쇼핑몰 부문은 영등포 타임스퀘어, 홍대 EX:T, 타임스트림 신림 이렇게 세 곳이에요.

2026년 상반기 연결 매출은 2,281억 원인데, 섬유가 1,141억 원, 복합쇼핑몰이 1,139억 원으로 거의 반반입니다.

지난 7월 초에 한 기사가 증권사 분석을 인용해서 경방을 장부가와 시가 차이가 4,000억 원 이상인 회사로 꼽았어요.

이 숫자가 공시 원문 어디에서 나오는지, 또 어떤 방식으로 계산된 건지 직접 찾아가 보겠습니다.

장부에는 왜 낮게 적혀 있을까요

경방은 임대용 부동산, 그러니까 투자부동산을 원가모형으로 적습니다.

쉽게 말해 처음 산 값에서 감가상각을 뺀 금액을 장부에 적는 방식이에요.

그런데 토지는 감가상각을 하지 않거든요.

그래서 토지 장부금액 3,313억 원은 2024년 말에도, 2025년 말에도, 올해 6월 말에도 똑같습니다.

공정가치는 주석에만 따로 적다 보니, 땅값이 움직여도 장부의 숫자는 그대로인 거죠.

주석의 공정가치 표를 열어 보면

작년 말 기준 토지의 공정가치는 7,453억 원, 장부금액은 3,313억 원으로 약 2.25배입니다.

반면에 건물과 구축물은 공정가치와 장부금액이 똑같이 2,409억 원이고요.

이걸 다 합치면 공정가치는 9,862억 원, 장부금액은 5,722억 원이 됩니다.

차이는 약 4,140억 원(계산)인데, 결국 이 차이는 전부 토지에서 나오는 셈이에요.

차이 약 4,140억 원은 전부 토지에서 나옵니다. 건물은 두 값이 같아요.

참고로 1년 전에는 이 차이가 약 3,954억 원이었어요.

그사이 토지 공정가치가 약 186억 원 오르면서 차이도 그만큼 넓어졌습니다.

공정가치는 어떻게 계산된 숫자일까요

주석을 보면 비교할 만한 시장거래가 드물어 공정가치를 신뢰성 있게 결정하기 어렵다는 취지가 적혀 있습니다.

그래서 토지는 개별공시지가를 확인한 뒤 시가와 기준시가의 차이 부분을 일정률 조정해서 산출했어요.

건축물은 취득 시점부터의 감가상각을 고려할 때 공정가치와 장부금액이 비슷하다고 판단했다고 합니다.

9,862억 원은 외부 감정평가 결과가 아니라, 개별공시지가를 조정해서 낸 추정치입니다.

주석에는 평가기관이나 평가기준일도 적혀 있지 않아요.

그러니 이 숫자는 팔면 받을 값이라기보다는, 회사가 정한 방법으로 낸 참고값 정도로 읽으시면 됩니다.

이 땅이 해마다 벌어 오는 돈

같은 주석을 보면 2025년 한 해 투자부동산에서 나온 복합쇼핑몰운영수익이 1,768.9억 원, 운영비용이 974.6억 원이었습니다.

수익에서 비용을 빼면 약 794억 원(계산)이 남는데, 그 전해 약 738억 원보다 늘어난 수치예요.

매출 주석에 나오는 임차 및 전대임차료 수익도 2026년 상반기에 전년 같은 기간보다 7.2% 늘었습니다.

부문별 이익으로 나눠 보면 그림이 더 또렷해져요.

복합쇼핑몰사업부 영업이익은 2024년 334억 원에서 2025년 395.6억 원으로 늘었고, 2026년 상반기에는 197.4억 원이었습니다.

작년 전체 영업이익 459.9억 원의 대부분이 이 부문에서 나온 셈이죠.

땅의 가치가 장부에 다 드러나지 않더라도, 그 땅이 내는 이익은 해마다 손익계산서에 찍히고 있습니다.

섬유 본업도 분위기가 달라졌어요

섬유사업부 영업손익은 2024년 34억 원 적자에서 2025년 38억 원 흑자로 돌아섰고, 2026년 상반기에는 74억 원을 냈습니다.

회사는 원료가격 하락 등으로 인한 섬유부문 영업이익 개선과 손상차손 환입 등 평가이익 반영을 이유로 들었어요.

주가로 바꿔 보면

2026년 10월 29일 종가 기준 7,670원입니다.

2026년 6월 말 지배주주 자본을 자기주식을 뺀 주식 수로 나누면 주당 약 31,763원(계산)이 나오거든요.

2026년 10월 29일 종가 기준 PBR은 약 0.24배 수준이에요.

같은 종가로 계산한 시가총액은 약 2,103억 원입니다.

이 숫자들은 장부상 투자부동산 5,793억 원, 공정가치 9,862억 원과 나란히 놓고 보시면 됩니다.

다만 공정가치와 장부금액의 차이 약 4,140억 원을 같은 주식 수로 나누면 주당 약 15,930원(계산)이 나와요.

주당 15,930원은 세금과 매각 비용을 빼지 않은 단순 나눗셈이고, 적정 주가를 뜻하는 숫자가 아닙니다.

주주환원과 최대주주

결산배당은 주당 150원에서 작년 160원으로 올랐습니다. 2026년 10월 29일 종가로 나누면 약 2.1%예요.

2025년 10월에는 자기주식 1,071,581주를 일신방직에 주당 6,999원, 약 75억 원에 처분했어요.

같은 금액으로 일신방직 자기주식을 주식교환으로 취득할 예정이라고 공시에 적혀 있습니다. 실제 완료 여부는 제가 확인하지 못했어요.

최대주주 측 지분은 55.96%입니다.

담보와 제도 한 줄

작년 말 기준 장부금액 7,658억 원어치 토지와 건축물이 차입금, 임차보증금 근저당권 설정 등을 사유로 산업은행 등에 담보로 제공돼 있어요.

그리고 금융당국이 보유 자산의 원가와 시가 차이를 공시하도록 하는 방안을 추진하고 있다는 보도도 나왔습니다.

앞으로 챙겨 볼 것

첫째, 2026년 11월 중순에 나올 3분기 분기보고서입니다. 복합쇼핑몰 이익과 임차 수익이 상반기 흐름을 이어 가는지, 섬유 흑자가 유지되는지 확인해 보세요.

둘째, 2026년 11월 2일 이후 나오는 저PBR 관련 거래소 공표입니다. 경방이 들어 있는지는 공표된 명단으로만 확인하시면 됩니다.

셋째, 2027년 2월쯤 나올 손익구조 변경 공시와 3월쯤 이어질 배당 결정입니다. 배당이 어떻게 정해지는지 지켜보시면 돼요.

넷째, 2027년 3월쯤 나올 사업보고서의 투자부동산 주석입니다. 토지 공정가치와 장부금액의 차이가 얼마로 적히는지, 평가 방법 문구가 바뀌는지가 길게 볼 관전포인트예요.

마치며

장부에 적힌 5,722억 원과 주석에 적힌 9,862억 원은 결국 같은 땅을 서로 다른 방식으로 적은 숫자입니다.

그 땅이 해마다 벌어 오는 돈은 손익계산서에 따로 찍히고 있고요.

오늘 짚은 관전포인트와 공시 일정은 영상 더보기란에도 정리해 두었어요.

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