2022년 부동산 시장 전망 (2) : 가격과 거래량으로 보는 수요와 공급

가격과 거래량으로 부동산시장 전망

 

 

들어가며

 

지난 포스팅에 이어서, 2022년 부동산 시장에 대해서 시장 전문가들이 어떻게 생각하고 있는지에 대해서 공부한 내용을 공유드리려고 합니다.

 

미래에셋증권 이광수 수석연구위원의 대담

 

가파른 상승추세는 멈추었다

 

오늘은 미래에셋증권 이광수 수석연구위원의 대담을 보고서 배운 것들을 정리해 보겠습니다. 이 분 역시, 상승 추세는 멈추었고 실거래가 지표들을 보면 집값은 꺾이고 있다고 진단하고 있습니다. 하락으로 반전된 것이냐, 아니면 일시적인 조정이냐에 대한 견해는 사람마다 조금씩 다를 수 있지만, 어쨌든 가파른 상승 추세는 멈춘 것으로 본다는 의견이었습니다.

 

가격이 빠지기 시작했고 이게 하락세의 시작이라고 보는 견해의 근거는, 가격과 거래량이 함께 빠지고 있다는 사실로부터였습니다. 시장 전망은 100% 믿을 수는 없지만 이 분의 대담에서 제가 인사이트를 받았던 것은 (사실, 누구나 다 알고 있는데 저만 새로 안 것일 수도...), 가격과 거래량으로부터 지금 시장에 어느 세력이 강한 상태인지 약한 상태인지를 예측해 볼 수 있다는 것이었습니다. 이로부터 시장에서 일어나는 일이 무엇인지 읽어 볼 수 있다는 것이지요.

 

가격과 거래량으로 읽을 수 있는 시장심리

 

• 수요 증가 : 가격과 거래량이 같이 증가하는 것은, 수요가 증가하고 있다는 뜻이고, 상승장의 초입으로 볼 수 있음.
• 공급 감소 : 가격이 오르는데 거래량이 감소하고 있다는 것은, 공급이 줄어들고 있다는 의미이고, 상승장이 가파르게 진행되면서 매도자들이 매물을 거두어 들이는 시기로 볼 수 있음.
• 수요 감소 : 가격 상승이 지체되거나 떨어지고 거래량이 급감하고 있다는 것은, 수요도 감소하고 있다는 의미라고 합니다. 너무 올라버린 가격이 수요자들이 감당할 수 있는 범위를 벗어나서, 수요자들도 매수를 멈추는 상황
• 공급 증가 : 가격이 하락하면서 거래량이 증가하는 것은, 매도자 입장에서 추가 하락을 우려해서 미리 팔려는 심리가 작용하는 것으로, 전형적인 하락장에 해당.

 

지금은 급격히 상승한 가격을 수요가 받쳐주지 못하는 시점이라고 하네요. 대출금리도 올라서 자금조달도 어렵고, 각종 규제들 때문에 실제로 주택 가격이 더 올라가기는 쉽지 않은 상황이라고 합니다.

 

낙폭이 얼마나 될 것인지, 어디까지 떨어질 것인지는 모르나 일단 거래량이 회복되어야 한다는 진단이었습니다. 덧붙여 “부동산은 불패니까 일단 사두면 오른다” 라는 것은 항상 맞는 말이 아니라는 점도 강조했습니다.

 

대선이 미치는 영향은?

 

올 상반기에는 대통령 선거가 있는데, 선거가 대선에 미치는 영향이 어떤지에 대한 견해도 밝혀 주었습니다. 대선공약이 사람들의 심리에 영향을 줄 수는 있지만, 정치적 메시지 자체가 시장의 수요와 공급법칙 기반에서 움직이는 큰 흐름을 바꿀 수 있는 것은 아니라는 견해였습니다.

 

지금 투자 의견은 어떤가요?

 

어쨌든 사람들의 공통적인 의견은, 상반기에는 조금 조정이 있을 것으로 보기 때문에 무리하게 투자를 진행하기보다는 공부를 좀 하면서 이후에 다가올 기회에 대비하는 것이 필요하다는 의견이었습니다.

 

무주택자들 입장에서도, 당장 집을 사기보다는 좀 기다려야 하고, 영끌 해서 집을 산 사람들은 어떻게든 시장충격을 잘 버티는 것이 필요하다는 의견이었습니다. (빨리 팔라고 말하면 패닉 셀링에 의해서 시장 변동성이 더 심해질 가능성 때문에 이렇게 말하는 것인지도 모르겠습니다. )

 

어쨌든 올해는 적극적으로 투자하기에는 외부 상황이 그렇게 우호적이지는 않다는 진단이 지배적이네요.

 

개인 생각.. 임대차 시장과 연계해서 본다면..?

 

한편으로는, 주택시장은 단순히 수요와 공급에 의해서 좌우되는 것이 아니라, 이에 수반되는 임차시장 (전월세) 이 다시 영향을 주는 구조라서, 이렇게 집값상승은 끝났다고 말할 수 있는 것인지가 조금 궁금해집니다.

 

이제 전세계약갱신청구권 만기가 다가오고 있고, 실거주 소유자 혜택을 주는 것을 고려해서 집주인이 직접 들어가 살려고 한다면 전세 공급이 좀더 부족해지게 되겠지요. 그렇게 되면 전세가가 올라가게 될 것이고, 집값도 같이 밀려 올라가는 현상이 생기지 않을까 하는 생각도 해 보았습니다. 매매시장이 임대차 시장에 미치는 영향에 대해서 좀더 공부해 보아야 하겠습니다.

 

대선 후보들의 250만호, 300만호 공급 공약에 대해서도 의구심을 가지는 사람들이 좀 많이 있었습니다. 노태우정부 시절 빈 땅에 지었던 1기 신도시가 약 200만호였는데, 이미 과밀 개발된 기존 지역에 300만호를 공급하는 것이 어떻게 가능할지, 그리고 가능하다 하더라도 단기간에 공급할 수 있는 것은 아니니, 전월세 시장의 수요와 공급이 어찌 되고 있는지도 좀 살펴 보아야 할 것 같습니다.