2022년 부동산 시장 전망 (3) : 하락 전환으로 보는게 옳은가?

부동산시장 전망

 

 

들어가며

 

지난 포스팅에 이어서, 부동산 공부 노트 또 한번 포스팅 하려고 합니다. 오늘은 NH 증권의 김열매 연구원님 인터뷰 한 내용을 정리해서 게시해 보려고 합니다. 이 분은 앞선 두 분의 하락 전망과 약간 결이 다른 의견을 내어 놓으셨더라구요.

 

지금 주택시장이 완전한 하락 전환으로 보는게 옳은가?

 

자산시장 관련

 

• 최근에 모든 자산이 하향세로 접어들고 있음.
• 다만 원자재는 상승 흐름을 보이고 있음.
• 다음 정권에서 주택 공급 공약이 더 많이 이루어진다면, 원자재 가격이 좀더 올라갈 것으로 보는 시각이 있음

 

부동산 시장 동향 : 상반기에는 조금 더 침체될 것으로 보임.

 

• 실거래가 기준으로는, 작년 12월에 전국적으로 하락 전환.
• 올해 금리 인상 이미 한 번 했고, 앞으로도 지속적인 금리인상이 예상되고 있음.
• 미 연준에서도 테이퍼링 종료 예고했고 (3월), 금리인상도 예고 (3월) 그 이후에 양적긴축도 예고했음.

 

추세적으로 하락 전환인가?

 

• 완전한 하락세로 전환했다고 단정하기에는 이름.
• 거래량이 침체했다고 해서, 그게 하락의 선행 지표로 단정하긴 어려움. 예를 들어 2019년 말에도, 거래량 감소했지만 2020년도에 가격이 폭등한 사례가 있음.
• (이 부분에서는 미래에셋 이광수연구위원과 차이가 있네요. 이광수 연구위원은 2020~2021의 폭등세는 코로나 상황에서 벌어진 특수한 케이스라고 말하고 있습니다.)

 

부동산 전망시에 주의깊게 봐야 할 것은?

 

• 매매가격-전세가격 (갭) 추이를 잘 살펴 보아야 하고
• 대출규제가 지금보다 강화된다면 시장이 침체국면으로 갈 가능성이 있음.
• 그러나, 대선이 있기 때문에 규제 완화의 가능성이 조금은 있지 않을까 하는 견해.
• 어쨌든 상반기는 금리인상 + 규제영향으로, 이전의 폭등을 이어가지는 않을것으로 보임.

 

폭락의 가능성은 없는가?

 

• 주택가격이 장기 침체 / 하락으로 간 사례는 과거 과잉공급이 있었을 때 뿐.
• 예를 들어 미분양이 엄청나게 쌓인 상황에서 장기침체가 있었고, 그 이외에는 폭락 / 장기침체했던 적이 없었음.
• 현재 공급이 과잉되었다고 보기는 어려움.
• 또한, 주택가격의 장기하락은 경기침체를 의미하기 때문에 정부에서도 그냥 바라보고만 있을 수는 없을 것임.

 

현재 거래량이 감소한 것은 어떻게 해석되는가?

 

• 상반기는 조금 쉬어갈 가능성이 있음.
• 정책변수라는 불확실성 때문에 매수/매도를 주저하는 상황.
• 가격이 떨어지는 곳이 있지만, 보통 급매물 위주임.
• 하반기가 되면 거래가 조금씩 회복될 것으로 보임.

 

주택가격은 전월세 시장 동향과 함께 보아야 함.

 

• 전월세 수요가 받쳐 주는 곳은 매매가도 받쳐줄 수 있음.
• 예를 들어, 직주근접, 학군수요 같은 곳은 오래 살아야 하는 곳이므로, 전세수요가 탄탄한 곳임.
• 정책적으로 실거주자에게 혜택을 주고 있음. 따라서 소유주들이 직접 들어가 살려는 경향이 늘어나면, 전세공급이 줄어들면서 전세가격도 올라갈 가능성이 크다. 그렇게 되면 매매가도 밀려 올라갈 가능성이 있음.

 

실거주 수요가 많은지? 학년별 구성을 잘 보아야 함.

 

• 초등학교 1학년이 6학년보다 많다? 점점 학년이 올라가면서 그 지역을 빠져나가는 사람들이 많은 것일 수 있음.
• 반대로 6학년이 더 많다면, 유입인구가 많은 것으로 볼 수도 있다.
• 초등학교 학년구성에서 특이점이 발견된다면, 전세수요를 가늠해 볼 수 있음.

 

무주택자들은 집을 사야 하나요?

 

• 실수요자들 입장 : 앞으로 전세가격이 올라갈 것을 감당할 수 있는지 판단해야 함.
• 무리해서 영끌할 시장은 절대 아니지만, 실제 거주할 때 전세가격 상승은 만만찮은 리스크임.
• 곧 임대차법에 의한 계약종료가 다가옴 — 4년치 전세가격 상승이 예상된다는 점.
• 만약 신규입주물량이 엄청 많은 곳이라면 전셋값이 안정적일 수도 있음.

 

신규 주택 공급이 충분할 것인가?

 

• 서울은 2024년도까지도 집을 많이 공급할 수 있는 상황은 아님.
• 200만호? 300만호? 노태우대통령 때 1기 신도시가 200만호 공급했었음. (빈땅에 빠르게)
• 지금은 서울에 빈땅도 별로 없고, 공급대책 발표하면 개발호재 이야기만 나올 수 있어서 녹록치 않음.
• 재건축 용적률 상승은 좋은 방향이지만, 추진력있게 진행되기 쉽지 않음.
• 대선후보들이 광역교통망 확충 공약 — 땅값도 올라갈 것이고, 아파트 가격이 빠지기는 쉽지 않아 보임.

 

결론적으로

 

• 이미 집을 산 사람들은 부담스럽지만 버텨 보고,
• 아직 사지 않은 사람들은 전세가격 추이를 살펴보면서 관망해 보는 게 좋겠다.
• 실수요자라면 전세가격 상승 위험을 고려해 보아야 한다.
• 선거 끝나고 전월세 수요가 받쳐주는 곳에 매수를 고려해 보자.