1억 이하 소액 아파트 투자의 법칙

1억 이하 소액 아파트 투자의 법칙

 

들어가며

 

오늘은 <1억 이하 소액 아파트 투자의 법칙> 이라는 책을 리뷰해 보려고 합니다. 출간된 지는 조금 지났는데, 요즘 특히 부동산 투자에 부과되는 각종 규제들 때문에 투자의 자유도가 많이 떨어져서 그런지, 상대적으로 규제가 조금 덜하나 공시가 1억 이하의 소형 아파트에 많은 관심이 쏠리고 있는 것 같습니다. 어찌 보면 풍선 효과라고 볼 수도 있을 것 같네요.

 

<1억 이하 소액 아파트 투자의 법칙>을 읽으며

 

소액으로도 부동산을 살 수 있다고?

 

사실 부동산 투자에는 큰 돈이 소요되기 때문에, 투자 시장에 뛰어들 수 있는 자금 여력이 충분하신 분들이 많지는 않은 게 사실입니다. 대부분 손에 쥔 현금이 많지 않은 경우에는, 소액 물건에 관심을 많이 가지는 것이 자연스러운 현상인데요, (저를 포함해서) 소액으로도 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 많이 있다는 것을 모르시는 분들도 계시는 것 같습니다.

 

집은 모으는 것이다

 

이 책의 겉표지에는, “집은 사고 파는 게 아니라 지키는 것이다”라는 카피가 쓰여 있어요. 저자는 단순히 시세 차익을 노리고 투자하는 것이 아니라, 자산의 한 형태로서 차곡차곡 집을 모아가는 투자를 강조한다는 점이 눈에 띄었습니다.

 

저자는 “압구정 팔학군” 이라는 필명을 가진 이승훈 씨입니다. 소액 아파트 투자를 20년 동안 해 왔다고 소개하고 있네요. 부동산 투기를 강조하는 투기적인 부동산 강사 중 한 명이 아닌가 싶었는데, 나름대로 공부도 꽤 하고 (호주 시드니대학교 학사 - 서울대 MBA) 머리도 꽤 있는 분인 것 같아 보입니다.

 

인기 지역보다는 저평가 아파트를 여러 곳에

 

이 책의 모든 챕터를 다 리뷰할 생각은 아니지만, 제가 읽고 나서 기억에 남는 부분들을 공유하고 싶어서 정리해 보려고 합니다. 저자는, 현재 사람들이 다 가지고 싶어하는 소위 “핫 스팟”의 인기 있는 아파트보다, 현재는 인기가 덜하지만 저평가 되어 있는 작은 아파트 여러 채를 가지는 것이 투자 안전도 측면에서 더 낫다고 이야기하고 있습니다. 그것이 분산투자 원칙에도 더 맞는 것이기도 하고요.

 

부동산 투자가 더 안전한 이유

 

“부동산 투자는 끝났다.”, 그리고 “투자자들 때문에 집값이 오른다”고 생각하는 시각들이 많이 있는 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 저자는, 아파트 투자가 가장 안전한 투자 방법이라고 강조합니다. 주식이나 채권은 없어도 살아가는 데 지장이 없지만, 부동산, 특히 집은 삶의 보호막으로서 모든 사람이 가지고 있어야 하는 기본적인 재화, 필수재이지요. 그렇기 때문에 집의 경우, 가치의 하방 경직성이 다른 자산보다 더 공고할 수 밖에 없는 것 같습니다.

 

정부의 규제 대상은 임차인??

 

집값을 잡기 위해 정부는 가급적 주택을 여러 채 소유하지 못하도록 하는 다양한 규제 정책들을 내놓고 있습니다. 대표적으로 조세정책인데, 뉴스 보도나 직간접적인 경험에 따르면, 소유자들에게 부과되는 세금은 대부분 임차인에게로 전가되는 경향이 많은 것 같습니다. 이를 “조세 전가”라고 한다고 하는데, 세금이 증가한 만큼 전세값을 올리거나 월세를 올려 받는 현상이 대표적인 것이겠지요.

 

또는 양도소득세 중과로 인해 매물을 거두어 들인다면, 시장에서 매물 가격이 올라가서 더더욱 집을 사기가 어려워지고, 그러면 차선책인 전세의 수요가 증가하면서 자연스럽게 전셋값도 올라가는 등, 임차인이 타격을 받게 된다는 것이지요. 시장의 이러한 작동 양상은, 집을 가지고 있는 소유주에는 위험이 줄어들고, 그리고 임차인에게는 위험이 가중되는 구조로 작용하는 것 같습니다. 임대인과 임차인은 대립하는 관계가 아니라, 서로 각자 이익이 된다고 생각하는 관계로 공생하고 있는 것인데, 상호간에 대립적인 관계로 보는 편향된 이념이 시장을 망친다는 지적도 많이 있더라구요.

 

제 경우에도, 이전에 살고 있는 집에서 지금 아파트로 이사할 때, 집이 바로 팔리지 않아서 대출금을 갚기 위해 어쩔 수 없이 전세를 놓았는데, 매매가와 전세가가 크게 올라서 나름대로 이득을 봤다고 평가할 수도 있을 것 같습니다. 최근에는 세입자분께서 계약갱신 청구권을 행사하셔서 재계약을 하셨는데, 시세의 5% 정도만 올렸음에도 적지 않은 전세금 상승분을 얻을 수 있었고요.

 

감히 갭투자를 권하다니!!

 

저자도 이와 같이 전세값과 매매가의 자연스러운 상승을 통해서 소형 아파트를 모아 가는 전략을 취할 것을 권합니다. 요즘 많은 지탄의 대상이 되고 있는 (저는 그게 왜 지탄의 대상이 되어야 하는지도 모르겠지만) 갭 투자로 아파트를 모아 가는 방식이군요. 거기에 별도의 근로 소득으로 축적된 현금을 더하면 가속이 붙게 되겠지요.

 

만약에 집값이 떨어져서 전세가와 매매가가 근접해진다면, 실수요자 입장에서는 전세를 사는 것보다는 매수를 선호하는 분들이 생길 것이고, 이는 자연스럽게 집값을 방어해 주는 역할을 할 것입니다. 유일한 리스크는 주위에 공급이 많이 들어와 전셋값이 떨어지는 경우 (역전세 리스크) 인데, 저자는 이를 대비해서 긴급한 현금 동원 수단을 가지고 있어야 하고, 그리고 다양한 지역에 적절히 분산해서 투자한다면 리스크 헷징이 될 것이라고 강조하고 있습니다.

 

아무튼 이 책을 읽으면서, 부동산 투자라는 것이 거액의 현찰을 가지고 있어야만 할 수 있는 것은 아닌 것 같다는 생각이 들었습니다. 그리고 “집”이라는 자산이 아직은 다른 자산 대비해서 상대적으로 안전하고, 소액으로 여러 군데 분산하면 더더욱 돌발 상황에 의한 악재를 헷징할 수 있다는 점에서 소액 부동산 투자가 더 안전하다는 개념도 기억에 남는군요.

 

 

마치며

 

정부의 지엄하신 부동산 정책에 대해 반대되는 서평을 올리는 것이 대단히 무엄한 (?) 행동인 줄 알지만, 어쨌든 최소한 자산 가격 등락에 의한 생활 안전을 위협받을 일을 없애기 위해서라도 집은 사 놓아야 하는 게 아닌가 싶은 생각이 듭니다. 각종 규제와 세금 리스크를 감안하더라도, 무주택자보다는 다주택자가 더 안전한 포지션인 것 같다는 생각도 드네요. 계속 리뷰하고, 새롭게 배운 것들을 공유하도록 하겠습니다.