2022 년 부동산 시장 전망 공부 : 가격이 떨어질까?

2022년 부동산 시장전망

 

들어가며

 

최근에 집 매매 계약을 하고 나서, 부동산 투자에 대해서 좀더 공부를 해 보아야겠다는 생각이 들었습니다. 정책 규제도 심하게 적용되고 있고 대출도 상당히 어려워져서 자금 조달이 어려워진 상황인데, 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 전망이 궁금해지더라구요. 그래서, 증권사나 부동산 쪽에 근무하시는 여러 전문가들의 인터뷰나 대담 영상을 찾아서 공부하고 있는 중입니다.

 

꼭 투자 때문이라기보다는, 지금 사는 세상이 어떻게 돌아가고 있는지도 알아야 할 것 같아서 보고 있는데, 여러 가지로공부도 많이 되고, 전문가 분들의 논리 전개하는 방식들이 나름대로 설득력이 있어서 재미있게 보고 있습니다.

 

 

서울대 김경민 교수 대담 소개

 

SBS 유튜브 방송에 “뭘스트리트”라는 코너가 있는데, 그곳에서 도시계획/부동산 분야의 전문가인 서울대 김경민 교수님

의 대담을 보았는데 많은 것을 배울 수 있었습니다.

 

최근 부동산 시장 흐름은?

 

최근에 부동산이 급격하게 올랐고, 일각에서는 공급이 충분하지 않아서 값이 폭등하고 있다는 주장이 제기되고 있지요. 그러나 전문가들의 공통적인 견해는, 최근의 부동산 급등은 공급 부족이라기보다는 유동성 증가에 의한 인플레이션, 그리고 수요 폭증으로부터 기인했다는 것이었습니다. 물론 폭발적으로 증가하는 수요를 (그것이 실수요이든 투자수요이든) 다 받쳐줄 만큼의 공급이 부족했던 것도 사실이기는 하지요.

 

그러나 최근의 시장 흐름을 보면 이미 12월부터 상승세가 꺾이기 시작했고, 최근에는 가격이 떨어지고 있는 상황이라고 합니다.

 

보통 가격이 떨어지면 급격하게 오른 중심부부터 떨어지게 마련인데, 최근의 상황은 도심 외곽의 소형 주택들이 더 많이 떨어지는 것이 보이고 있다고 하는군요. 전문가들의 분석은, 많은 대출을 끼고 집을 산 소위 영끌 매수 주택들이 하락세가 좀더 심한 것 같다고 이야기하고 있습니다. 어차피 강남의 고가주택은 대출도 안 나오는 곳이어서 다 현금을 주고 샀다는 이야기인데, 그러면 집값이 떨어진다고 빨리 내다 팔 이유도 별로 없는 것이겠지요.

 

실수요보다, 투자수요가 시장변동성을 증가시킨다

 

일반적으로 실수요자 같은 경우는 주택 가격이 떨어져도 크게 움직이는 경향이 없는데, 투자수요 같은 경우는 가격이 떨어지면 굉장히 심리적인 압박을 받기 때문에 시장의 변동성을 증가시키는 요인이 된다고 합니다.

 

일단 앞으로는 금리 상승이 예고되어 있고, 유동성 측면에서도 점차 긴축 정책을 사용할 것 같다는 의견이 나오고 있습니다. 최근 FOMC 결과에서도, 인플레이션 조정을 위해서 3월부터는 테이퍼링 종료, 그리고 금리 인상을 할 것이라는 예고가 나오고 있지요. 대통령선거도 있고, 어쨌든 정책적인 불확실성과 금융상의 리스크가 있기 때문에, 상반기에는 조금 쉬어 가는 장이 될 것이라는 견해가 일반적인 것 같아 보였습니다.

 

영끌 한 분들은 버티고, 무주택자들은 조금 기다리기

 

여러 이야기들이 많았는데, 조언은 두 가지였습니다. 영끌 해서 집을 사신 분들은 심리적으로 압박을 받겠지만 가급적 버텨야 한다는 의견이 대부분인 것 같아 보였습니다. 실거주를 할 수 있으면 그렇게 하는 것도 괜찮다는 의견이었구요. 또 하나, 아직 집을 사지 않으신 분들은 너무 급히 사려 하지 말고 조금 시장의 추이를 관망해 보라는 의견이 있더라구요.

 

마치며

 

경제 전망 인터뷰를 진지하고 자세히 들은 적이 많지 않았는데, 많은 공부가 되는 것 같았습니다. 잘 알려진 투자 조언에 따르면, "전문가를 자칭하는 사람들의 전망을 믿지 마라" 라는 말이 있지요. 하지만 일단 초보 시절에는 전문가의 견해를 잘 듣고, 그 분들이 왜 그렇게 생각하는지, 그 논리 전개에 주목해야 한다고 생각합니다.

 

시장 전망은 누구도 정확하지 않기 때문에 100% 확신할 수는 없지요. 하지만 언론에서는 시청자에게 어필하기 위해서 개인적이나마 예측과 전망을 전문가들에게 요구하는 경향이 있어 보입니다. 그 분들의 전망에 따라서 행동하기보다는, 전문가들이 그와 같은 전망을 도출하게 된 근거와 논리 전개를 잘 살펴 보고, 그것을 비판적으로 분석해서 듣는다면 얻을 것이 상당히 많은 것 같습니다.

 

앞으로도 쭉 포스팅을 하겠지만, 이 분과 다른 견해를 가지신 전문가 분들도 계셨습니다. 이어지는 포스팅에서 계속 설명해 드릴께요.